嗨大家好，我是韓集🤓
大家知道韓國165萬youtuber【신사임당申師任堂】這個頻道嗎? 申師任堂是在講投資理財的頻道，也是韓國知識型頻道中最大的頻道之一。日前，此頻道邀請了不動產數據分析公司(주)데이터노우즈的代表김기원(以下稱金代表)，討論近幾年韓國的房價飆漲的現象，以及以各種數據來預測未來韓國首爾房價的走向。
“不管哪一種投資，每十年都會有一次買入的大好機會；每十年也會有一次”脫手”的機會，而現在就是房地產脫手的時機。”
-김기원 대표
金代表搬出了多種數據與統計資料，預測從2022年下半年開始，韓國首都圈(首爾以及周邊京畿道)房價會停止漲幅，並逐漸出現衰退的情況，而未來幾年內房價會有一波大幅調整。
韓國那些地方出現房價泡沫?
若出現房價下跌的情況，首都圈(首爾、京畿道)、仁川、大邱，是房價崩盤最可能發生一線區域；大田、釜山、光州則是危險的二線區域。
那些數據顯示韓國房價可能下跌?
1. 不動產交易量
股市與房市，最可以顯示熱度的數據，就是交易量。
從下圖中可以看到2006年與2020年都出現一次房價過熱的情況，而房價過熱的情況是怎麼產生的呢? 主要的原因是政府搬出多重房價限制措施，政府打房的政策卻反而刺激大眾有種”現在不買以後更難買了”的心理，也就是韓國說的영끌(영혼까지 끌어모으다/連靈魂都湊近來，意旨把所有能湊到的錢都湊近來)。
簡單來說，房價上漲基本的原因就是”有人買得比我還貴”，因此房價呈現上漲的趨勢，但前面說到韓國在2020出現了狂買潮，不管是自住還是投資，大家瘋狂借錢買房，堆出了現在的高房價。但可以從數據看到，不動產交易量在2021下半年開始大幅減少，也就是說居高不下的房價，想買的、買得起的人越來越少，就像是一顆點燃的炮竹，沒有下一個人可以接手時，就會引爆在手中 。
2. 需求供給數據
根據金代表的數據顯示， 韓國首都圈(首爾以及周邊京畿道)的供需數據已出現逆轉，想要賣的物件已經多於想要買的人。
此外，在韓國政府為了讓沒有房子的無殼蝸牛們，能夠以便宜的價格買下預售屋，訂定了一套주택청약(住宅請約)的政策(有點點類似高階版的青年社會住宅XD)。而明年開始這些政府計劃的住宅將開始完成建設，將會有一波入住潮(입주폭탄/入住爆彈)，也因此市場上的購屋需求將會隨著新屋入住潮而減少。
3. 貨幣供應量 VS 房價總值
以宏觀的角度來看，貨幣供應量與房價都是呈現穩定向上的趨勢。當房價低於貨幣供應量時，代表房價被低估，是買進的時機；當 房價高於貨幣供應量時，代表房價被高估(泡沫)，房價可能會有一波調整。
由金代表提供的圖中可以看到韓國2013~2015，房價被低估的期間，是購入房屋的大好時機 (黃色區域)，而從2019開始房價開始出現泡沫(紅色區域)，現在更比平均值多出了42%，簡單來說房價被高估了四成。
4. 家庭負債 VS 韓國銀行漲息
2020年疫情爆發後韓國家庭負債率與企業負債率飆升，韓國的家庭負債占國內生產總值（GDP）比率達104%，已創了歷史新高，也是全世界主要國家中家庭負債比率最高的國家。
韓國股市在2020年因為新冠疫情而大幅修正，之後股市一路向上狂飆，在2020年到2021年間韓國的股票、房地產等資產市場過熱，大眾瘋狂將錢投入股市與房市（빚투/借錢投資）；再加上疫情影響家計水平，韓國家庭負債激增，不斷積累金融不均衡的危險，目前的家庭負債率甚至已超過1997年韓國金融危機的水平。
此外加上油價上漲與通貨膨脹的影響，韓國升息勢在必行。事實上，韓國零利率的時代已經結束，且已經有種種跡象顯示市場的資金流動已大幅縮減，像是韓國的股價調整、不動產法拍交易縮減、銀行貸款減貸等。
5. 住房支付能力指數（HAI）
住房支付能力指數(HAI, Housing affordability index) 是衡量一個國家的中產階級購買房屋的能力的指標，計算的公式是(中位家庭所得/貸款償還力所得)*100。下圖是首爾2004~2021的住房支付能力指數，我們可以看到現在的HAI已來到歷史新低，這代表韓國的家庭所得水平已經負擔不起買房這件事，這將會直接影響到房市的供需指數。
其他外部因素
除了韓國國內的種種數據以外，中國最大的房地產開發商「恆大集團」的破產危機、人口老化與少子化、政府提高持有稅等各種打防政策，這些都是使韓國首都圈房價泡沫破裂加速的原因。
結論
金代表表示目前的種種數據，都顯示2022年下半年開始韓國首都圈的房價會有一波修正，若加上明年股市等資產下跌、升息導致市場貨幣流動縮減、通貨膨脹持續等狀況，房價的調整可能會比想像中的幅度還要深。此外貧富差距逐漸擴大，有錢人更有錢，因此金字塔頂端的不動產物件跌幅可能較小，甚至部分黃金地區仍有上漲的空間；反之一些地段不佳或是比較老舊的房屋，在這波房價調整期間可能首當其衝。
金代表建議如果手上的資產中，不動產的比率過高，最好將手中的部分房產賣出留著現金，未來房價修正期間再等待入手的時機。
自動引用通知: 韓國物價高嗎? 生活費一個月多少錢？韓國VS台灣物價評比 - 韓集